SAVIA. Peor aún de lo esperado.

Una auditoria encargada por el Consejo de Administración de SAVIA ha rebajado el precio de sus existencias inmobiliarias hasta los 17.000.000 de euros, tomando como referencia su valor conforme a la situación de liquidación en la que se encuentra esta mercantil local. Las nuevas cifras son inferiores incluso a las que se obtendrían aplicando los criterios del arquitecto y Agente de la Propiedad, Manuel Sanchez Ramos y encargado por la ex-concejal del grupo ACIPA, Paloma Baeza. 

Valoración de existencias según la ultima auditoria de SAVIA

La antigua cargo público del Ayuntamiento de Aranjuez respaldaba con este ultimo documento su disconformidad con la fórmula de disolución de SAVIA elegida por el Pleno Municipal a propuesta de la mercantil. Baeza era partidaria de que se permitiera la ejecución bancaria de las hipotecas de Liberbank con las que están gravados numerosos inmuebles de la sociedad. Entendía que “esa fórmula es, desde luego, menos onerosa para los ciudadanos de Aranjuez que la elegida por el Pleno Municipal”. 

En su sesión del 31 de marzo de 2016, Baeza votó en contra del criterio de la mayoría aunque la Presidencia del Pleno le impidió explicar el sentido de su voto. Sostiene que “sería posible que se perdieran parte de los inmuebles, pero quedaría a salvo la economía del Ayuntamiento de Aranjuez y los intereses económicos de los vecinos”.

Solo 4 meses después, la alcaldesa Cristina Moreno, el concejal David Estrada; quién propuso la disolución de la sociedad; Maria José Martinez de la Fuente y el resto del Consejo firmaban el enterado a estas nuevas cifras que se oponen a las facilitadas con anterioridad. Tan solo la representante de Aranjuez Ahora, Eva Abril, antepuso un claro “No Conforme” a este informe de la auditoria. Pero, pese a todo, el proceso de absorción de la mercantil SAVIA y su peso negativo sobre los presupuestos locales sigue adelante sin reparar en las advertencias que han formulado técnicos económicos municipales en fechas pasadas. 

Valoración de existencias según la Cámara de Cuentas segun datos de SAVIA

Las cifras confirman la sobrevaloración de los inmuebles, señalada antes por tres informes previos. A los dos primeros de la Cámara de Cuentas y al informe Sánchez Ramos varias fuentes municipales habían negado toda validez. Se abre una nueva situación económica en  SAVIA que disminuirá su capacidad de maniobra frente a sus acreedores. 

La primera alarma fue dada por las sucesivas fiscalizaciones de la Cámara de Cuentas que encontró importantes sobrevaloraciones de las existencias inmobiliarias en las dos ocasiones en las que sus técnicos inspeccionaron las cuentas de la mercantil. En la registrada en 2010 y 2011, la Cámara advirtió de la incorrección de utilizar el valor mercado para existencias que la propia SAVIA valoraba en 39 millones de euros en 2011 y en pleno estallido de la burbuja financiero-inmobiliaria. Optaba el órgano fiscalizador por utilizar los valores de liquidación más adecuados.
  

Ahora, las hipótesis son ya una certeza real aunque cambiante. Sánchez Ramos anunciaba, también, en su documento que, aún aplicando los criterios normales, “era posible que los valores disminuyeran en un 30 por ciento más”, un porcentaje similar que contempla esta auditoria última. El documento fue aprobado por SAVIA el 29 de junio de 2016 y formaba parte de la propuesta de liquidación del Presupuesto 2015 negada  negada ayer al Gobierno local por los grupos políticos.

Los servicios municipales en peligro por riesgo de impago

Técnicos del Ayuntamiento de Aranjuez advierten de que algunos servicios municipales pueden dejar de prestarse. Lo hacen por escrito en los documentos preparatorios para la redacción del Presupuesto municipal de 2017 y lo expresan en términos concisos. La posibilidad está abierta y su causa radica en el “impago continuo y reiterado al que se ven sometidos los proveedores y que, en última instancia, les obligaría a dejarlos de prestar”. La demora municipal en el pago de las facturas rebasa los 400 días y podría alcanzar los 460 a final de año, según cuantifican estos mismos documentos. 30 días es el máximo retraso legal que pueden permitirse las Administraciones Locales sin arriesgar una reclamación judicial.

Resulta que los ingresos reales del Ayuntamiento no cubren el coste de sus gastos de funcionamiento más su deuda bancaria y sus intereses. A este desequilibrio se llama ‘déficit estructural’ y sobrepasaba los 3,5 millones de euros en febrero. La cifra no es definitiva y podría experimentar un cambio al alza si no se adoptan medidas de gobierno que lo reduzcan o, al menos, lo moderen.

Cristina Moreno presenta el cupón de la ONCE dedicado al Motín de Aranjuez

Una sociedad mercantil en esta misma situación hubiera suspendido pagos antes de alcanzar una situación de deterioro similar. La sucesiva suma de deuda, déficit e incremento de gasto a lo largo de los dos últimos mandatos ha generado esta crítica situación económica. Si la Administración local pudiera cobrar todo lo previsto y pagar todo lo adeudado aún harían falta más de 34 millones de euros para enfrentar la apertura de puertas diaria. A eso se le denomina ‘Remanente Líquido de Tesorería’ y, en este caso, es negativo, muy negativo, con permiso del célebre entrenador futbolístico, e introduce al Ayuntamiento en un círculo vicioso presupuestario: genero más deudas porque no tengo más ingresos y no tengo más ingresos porque cada día tengo más gastos y estoy subordinado a las condiciones de la autoridad del Ministerio de Hacienda. 

El equilibrio es tan inestable en este ejercicio presupuestario, -si es que se puede llamar equilibrio a la caída libre-, que los técnicos municipales esperan al cobro de los grandes tributos (Vehículo y Bienes Urbanos) para atender los gastos más urgentes: pagas extras, amortización de préstamos y  empresas concesionarias de servicios. De ahí el peligro existente de que cese su prestación por el impago extremado a las empresas y del que avisan los técnicos.

Estos garantizan el cobro de las nóminas por el momento aunque con una salvedad: “siempre que los pagos a proveedores no se incrementen y se mantengan en las previsiones realizadas”. Pero la situación es crítica y no lo ocultan. Si hubiera ejecuciones de sentencia, reclamaciones judiciales u otros factores imprevisibles que alteren la situación, adelantan esta conclusión fatal: “si hay que atender estos pagos se tendrá que detraer no solo del impago a (otros) proveedores sino también de un posible impago en el Capítulo 1”. Así se llama en términos contables a la parte del Presupuesto Municipal que recoge los costes laborales, es decir: las nóminas.

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La morosidad municipal de Aranjuez llega a los 400 días

Los comerciantes locales, proveedores y empresas que suministran bienes o servicios al Ayuntamiento de Aranjuez están de enhoramala. Van listos si esperan cobrar antes de los 400 días de espera en el que un informe municipal cifra el período ‘normal’ de pago. Tanto si venden clavos como si comercian con sistemas informáticos, el fruto de la operación mercantil demorará su llegada en no menos de un año y 40 días o lo que es lo mismo: 13 veces más que el máximo de 30 legales.

Las pequeñas desviaciones al alza o a la baja son habituales con respecto a ese  modelo ideal, ese mejor de los mundos descrito por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. La mayoría de los Ayuntamientos madrileños cumple con esta norma o retrasa sus pagos 9 días contados desde la presentación de las facturas. Pero, ya se sabe, que Aranjuez es un mundo y lo que es corriente aquí, es excepcional fuera. Más o menos como aquello de que los de Bilbao nacen dónde les da la gana.

Y no estamos en buena compañía. Somos la segunda población más morosa de la Comunidad de Madrid. No la primera. Ese honor dudoso le corresponde a Alcorcón con cerca de 2 años de tardanza. Hay consuelo sin embargo. El segundo puesto por méritos propios es nuestro y ahí sí. Ahí estamos muy por encima de poblaciones como Parla, Alcalá de Henares o Torrejón de Ardoz que en su día arrostraron el temporal púnico. Pese a todo seguimos en la carrera cuyo desenlace para este 2017 promete llegar a 460. Todo si "no se toma absolutamente ninguna medida, a fecha de cierre de 2017" según los técnicos municipales.

Las causas radican, según los redactores del documento preparatorio de los Presupuestos , en la ausencia de decisiones políticas para  adoptar medidas que incrementen los ingresos o reduzcan los gastos. Para terminar de desarreglarlo, la amortización de los créditos tiene prioridad legal sobre el pago de otras deudas corrientes, una obligación nacida de la reforma constitucional realizada por el Partido Socialista y el Partido Popular al unísono. Para pagar los primeros se tira de los recursos destinados a los proveedores más antiguos y así sucesivamente en una espiral mortífera que incrementa la morosidad. Desde el 2015 al cuarto trimestre de 2016 el crecimiento de la morosidad ha alcanzado cotas del 370 %.

Un segundo factor agrava la situación y crea negros nubarrones para el futuro. Son los pagos que los técnicos municipales describen como fuera de presupuesto o extrapresupuestario, algo similar a la extracontabilidad aducida por Luís Barcenas. El eufemismo en román paladino conversacional significa que no deberían hacerse. La liquidación de la sociedad ‘Aranjuez Desarrollo y Empleo es uno de esos tormentazos. En su momento fue presentada como una iniciativa modélica no onerosa para la Administración Municipal por el concejal Oscar Blanco. Señaló que el “proceso de disolución y de absorción de la empresa pública se ha saldado con equilibro entre el activo y el pasivo de la misma”. Pero los técnicos municipales afirman por el contrario que "los gastos pendientes de pago por esta operación no han ido acompañados de la entrada de fondos que lo sustenten".

Este informe municipal fue redactado entre el mes de enero y febrero de 2017 junto a otros estudios que pasan revista a una situación económica crítica para el Ayuntamiento de Aranjuez que podía agravarse en el futuro. Efectivamente, los documentos no contemplan la actualización  derivada de la liquidación de la Sociedad de Suelo y Vivienda (SAVIA), la interrogante judicial sobre los pagos de Las Cabezadas o la amortización de la deuda bancaria con la entidad Liberbank, asuntos que podrían incidir con mucha más virulencia  y aumentar la morosidad a niveles estratosféricos.

La valoración de activos de SAVIA conocida desde 2010 y reseñada por la Cámara de Cuentas de Madrid

La sobrevaloración de los activos inmobiliarios de SAVIA era conocida desde el 2010 y reseñada por la primera de las sucesivas fiscalizaciones de la Cámara de Cuentas sobre el Ayuntamiento de Aranjuez y sus empresas públicas en sendos informes entregados a los gobiernos locales del Partido Popular y el Partido Socialista. Entre un cúmulo de conclusiones y recomendaciones,-cerca de un centenar entre ambas auditorias-, figura la advertencia de la  discrepancia existente entre los valores contables apuntados y los reales de mercado, en un similar porcentaje al apuntado en el posterior informe del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Manuel Sánchez Ramos.  

El diablo suele estar en esos detalles nimios. Más aún cuando una sociedad mercantil responde con el valor de su patrimonio por las deudas contraídas. Una situación en la que el alza o la baja en una pequeña cifra marca la diferencia entre la salud o la muerte societaria o justifica el inicio de pesquisas judiciales contra los administradores.

Son los mismos detalles que tuvieron en cuenta los auditores de la Cámara de Cuentas cuando inspeccionaron las cuentas municipales y de la mercantil ribereña y determinaron que las de esta última, al menos las existentes, “muestran resultados negativos desde 2008”. Los informes se envían a las instituciones examinadas y están a disposición del ciudadano en la web del organismo  aunque están ausentes en la información electrónica del Ayuntamiento de Aranjuez pese a su relevancia. 

Las auditorias públicas se realizaron entre el 2010 y el 2014. Por su dilatado período de trabajo, análisis de datos y redacción incluyen aspectos de las cuentas locales desde el 2008 hasta cerca del 2016. Se trata de períodos gestionados por el Partido Socialista y el Partido Popular en el terreno municipal como en el del día a día de la Sociedad de Suelo y Vivienda . La mercantil fue administrada en ese tiempo por Diego Martínez Cerón, diputado socialista de la Asamblea Regional de Murcia entre 1999 y 2003 y José María Puente Barral; familiar de Juan Van Halen (político popular imputado en el caso de venta de viviendas sociales de Madrid al fondo AZORA).

Las fiscalizaciones sucesivas, entre otras constataciones administrativas y económicas, describen el descenso del valor de los inmuebles en una tercera parte de su apunte contable entre 2012 a 2014 y llama la atención sobre las últimas operaciones de venta de SAVIA. A modo de ilustración sobre las discrepancias entre su valor contable y su valor real, la Cámara reseña cuatro convocatorias sucesivas de subastas en las que desciende el valor inicial del suelo hasta los 137 euros/ metro cuadrado final en un decrecimiento de su valor que llega hasta casi el 50 por ciento de su precio de salida.

La segunda auditoria contable y administrativa  enumera 31 conclusiones y 12 recomendaciones  añadidas a las 35 recomendaciones y 20 conclusiones que ya hacia el primer informe. Entre ambos suman 98 indicaciones de la Cámara de Cuentas referidas, principalmente, a la mercantil SAVIA, la Institución Municipal, las relaciones económicas y administrativas entre ambas con un especial insistencia en los déficits de control públicos sobre la mercantil. A tenor del funcionamiento y la situación actual de SAVIA ninguna debió ser atendida por la Administración local. 

El valor real de SAVIA en un 30 por ciento menor de lo estimado

Un informe pericial realizado por Manuel Sánchez Ramos, agente de la Propiedad Inmobiliaria y profesor universitario de Arquitectura, rebaja hasta en un 30 por ciento el valor contable de las propiedades inmobiliarias de la Empresa Municipal de la Vivienda de Aranjuez (SAVIA), en fase de liquidación mercantil. Según el acuerdo de su Consejo de Administración, el Ayuntamiento asumirá sus balances e incrementaría la deuda municipal actual estimada en más de 188 millones de euros por el grupo InPar y Aranjuez Ahora. 

El documento profesional fue encargado por la ex concejala de ACIPA, Paloma Baeza, en la actualidad fuera de este grupo, y se redactó el pasado 20 de enero por Manuel Sánchez. La ex concejala entregó una copia de este documento de tasación a cada uno de los grupos que componen la Corporación Municipal de Aranjuez.

El especialista en tasaciones inmobiliarias ofrece criterios metodológicos usados comúnmente en la tasación de viviendas y solares o complementa las operaciones de tasación efectuadas  por un aparejador municipal (arquitecto técnico) el 16 de febrero del año pasado para valorar los activos inmobiliarios que absorberá el Ayuntamiento de Aranjuez en el proceso de liquidación de SAVIA.

Considera acertado, sin embargo, referirse a los criterios de la Ley del Suelo y el Reglamento de Valoraciones adoptados ya que no existe ninguna norma española de cumplimiento obligado. Manuel Sánchez aplica índices usados comúnmente en el mercado inmobiliario y estima que “las muestras de precios para la comparación con los inmuebles y solares de la mercantil deberían estar identificadas. Es decir, señalar de que fuente inmobiliaria proceden, y ser homogéneas en antigüedad, estado constructivo y superficie” para poder establecer comparaciones correctas.

Asimismo el Agente de la Propiedad señala errores en la obtención de índice de referencia, y coeficientes matemáticos de corrección, ( cifras con las que se determinan los valores reales), que elevan automáticamente el valor teórico de los activos contabilizados.En síntesis, se produciría su sobrevaloración con una consecuencia funesta sobre los presupuestos del  Ayuntamiento de Aranjuez y su crítica situación económica.

La principal recomendación que efectúa Manuel Sánchez es la de recalcular las tasaciones municipales que la valoración municipal cifra en un total de 29.626.864 euros. Una cantidad que, precisa, “debería ser menor en un 20 a un 30 por ciento” dado que no se ha “obtenido valores actuales del mercado de inmuebles” Por el contrario, afirma:”se han tasado por el valor máximo legal que en casos de crisis inmobiliarias suelen ser muy superior a los precios de mercado”.

El documento cierra capítulo con una conclusión rotunda. “Recomendamos que se recalculen los valores porque los contabilizados puede ser considerablemente superior a los precios del mercado. Manuel Sánchez concluye que “cualquier otra tasación reciente que diera un valor igual o superior tendría que ser susceptible de revisión y ser contrastada con los precios de mercado actuales” lo que proporcionaría una idea más exacta del balance que  realmente asumirían los ciudadanos de Aranjuez. 

Sánchez Ramos no ha extendido su opinión a los activos que son garantía del pago de créditos hipotecarios. Estos últimos están regulados por normas estatales y europeas y utilizan métodos comunes para la obtención de su precio de mercado que tienen en cuenta la carga bancaria. La Sociedad Hipotecaria Española cree que la discrepancia entre su valor real y el contable sería mucho mayor.

La recomendación del informe pericial es clara: “Hay que recalcular las tasaciones correctamente” si se quiere determinar el valor real y el valor de venta y conocer sus repercusiones sobre las cuentas municipales y sobre los ciudadanos. El informe realizado el pasado 20 de enero tomando como punto de partida “los informes de tasación efectuados por el aparejador municipal el 16 de febrero de 2016”, fue entregado en el registro municipal y remitido a todos los grupos políticos. 

En enero pasado entró a formar parte de los documentos que se manejan en la liquidación de la empresa mercantil ribereña, que se tramita en el procedimiento concursal 536/201 del Juzgado Mercantil número 6 que preside el juez Vaquero. Este último nombró Administrador Concursal a José María de la Cruz.

Tiempo de espera para Las Cabezadas

Las Cabezadas, situadas entre el Tajo y el antiguo Camino Real de Toledo, es una de las última actuaciones del urbanismo depredador del Sur de Madrid. Es similar en extensión al desarrollo de Montecarmelo en Madrid y como él podrá alojar siete mil nuevas viviendas. En su desarrollo han confluido tiburones urbanistas, instituciones venales en situación crítica y entramados de empresas diseñadas para la evasión de capitales como objetivo y con la vista puesta en el abandono del proyecto. Los restos serán después suelo baldío, más viviendas sin ocupar, ejecuciones subsidiarias de urbanizaciones con fianzas que no alcanzan para cubrir su importe y recursos públicos enterrados en cemento.

El proyecto fue concebido por la administración local del Partido Popular de José María Cepeda y aprobado por la administración del Partido Socialista de Jesús Dionisio Ballesteros. Aunque su interés edafológico limitaba las construcciones que comprometieran su capacidad de producción agrícola, una modificación puntual del PGOU reclama para el concejal de Aranjuez, David Estrada, el mérito exclusivo de remover la ultima de sus protecciones y dá por buena una modificación puntual de 2,5 millones de metros cuadrados por encima de legalidad urbanística y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Las Cabezadas han sido terreno propicio a lo oscuro y lo depredatorio. El arquitecto favorito de Luís Roldán redactó este concurso. El empresario preferido de Luis Barcenas, Luis Delso, fue su promotor a través de una red empresas interpuestas y lo controló a través de IsoluxWat mediante un convenio cuyas contrapartidas son desconocidas. Cuando el cerco de la UDEF se estrechaba sobre él, ISOLUX Wat transfirió sus derechos a una mercantil desconocida hasta entonces, Las Cabezadas SL, una empresa con 4 millones de euros de patrimonio negativo nacida el tiempo que las previsiones urbanísticas. Para ello, transformó una empresa dormida hasta entonces y sin ningún movimiento empresarial y la controló mediante su empresa filial de Luxemburgo. Luis Delso recibió entonces sus primeras plusvalías.

Poco tiempo después, apareció en escena Caja Castilla La Mancha con sus caudales exhaustos y a punto de caramelo para la intervención bancaria. Aún así, entra en el juego e intercambia representación con Las Cabezadas asegurándose ambas el control mutuo. Todo queda entre amigos y Luis Delso recibe su segundo paquete de plusvalías. Finalmente, sus dificultades con la UDEF motivaron su alejamiento de los destinos de Isolux Corsan.

Caja Castilla La Mancha fue intervenida y transferida a Liberbank junto con la deuda hipotecaria del Ayuntamiento de Aranjuez. Sus derechos en Las Cabezadas los gestionó Castilla La Mancha Corporación, los restos del colosal naufragio de Hernández Moltó, y luego se transformó en Inversiones Corporativas a fin de que nada recordara el desastre. Isolux Corsan dirigido por Nemesio Fernández Cuesta recuperó el control de Las Cabezadas SL y los alcaldes de Aranjuez, del Partido Popular y el Partido Socialista, desaparecieron del escenario movidos uno por la inhabilitación y otro por las urnas. Aquí paz y después gloria.

A los actores principales y secundarios se los ha llevado el tiempo y la UDEF, se produjo un baile millonario de euros en participaciones y venta de derechos que cogieron el portante caminito de Holanda y Luxemburgo. Queda lo peor: las reclamaciones económicas sobre el Ayuntamiento de Aranjuez, la duda sobre la viabilidad del proyecto, su peso sobre su hiper-obesa deuda y la amenaza literal sobre la viabilidad del futuro institucional. También queda la incógnita sobre la decisión futura de los tribunales en la búsqueda de responsables en un asunto infestado de tiburones y bucaneros.  El tiempo lo dirá aunque puede que ya no quede.